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房产中介提供有瑕疵的服务,佣金如何支付?

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上海市松江区人民法院

民事判决书

(2017)沪0117民初3691号

原告:某(上海)房地产咨询有限公司,住所地上海市徐汇区。

法定代表人:梅某,总经理。

委托诉讼代理人:张某,男。

委托诉讼代理人:徐某,女。

被告:王某,女,汉族,住上海市松江区。

委托诉讼代理人:朱某1(系被告王某配偶),汉族,住上海市金山区。

原告某(上海)房地产咨询有限公司(以下简称“某房产公司”)与被告王某居间合同纠纷一案,本院于2017年2月28日立案受理后依法适用简易程序于2017年4月14日公开开庭进行了审理,原告满懿公司的委托诉讼代理人张某、被告王某及其委托诉讼代理人朱某1到庭参加了庭审。本案现已审理终结。

原告某房产公司向本院提出诉讼请求:被告按照《房地产买卖居间协议》第六条的约定支付拖欠原告的佣金32,000元。事实与理由:2016年6月30日,经原告居间介绍,被告与案外人叶某签署了《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》,出售位于上海市松江区中山二路XXX号XXX室的房屋(以下简称“涉案房屋”)。依据双方约定,《房屋买卖合同》成立,即表明原告居间成功,如果被告违约或者属于无权处分,则被告按总房款2%赔偿原告佣金,后被告不愿继续出售涉案房屋,亦不同意支付佣金,故原告诉至本院。

被告王某辩称,不同意原告的诉讼请求,理由:1、原告提供的居间服务存在瑕疵,签订居间协议时,原告没有向被告释明签约中应当注意的事项,没有尽到告知义务;2、涉案房屋是被告家庭的共同财产,但协议均只被告一人签字,被告家人在知晓被告擅自售房后的10日内就告知了原告其不同意售房;3、被告与叶某的买卖合同未继续履行,原告获得的报酬应当与其付出的劳动成正比;4、按照各方此前的约定,即使交易完成,原告仅是收取16,000元佣金,与原告主张的佣金数额不符。

经审理查明,涉案房屋的权利人为被告及案外人朱某1、朱某2,房屋建筑面积92.19平方米。

2016年6月30日,被告(甲方)、叶某(乙方)与原告(丙方)签订《房地产买卖居间协议》一份,约定由乙方购买甲方涉案房屋,总房价款1,600,000元;协议第六条约定,《房屋买卖合同》成立,即表明丙方居间成功,乙方应于丙方居间成功时按照总房价款的2%支付丙方佣金(如有变更则以《佣金确认书》为准),在丙方居间成功后,若因甲方或乙方任何一方违约行为导致本次买卖交易未能完成,则丙方仍有权依约收取佣金,或者有权向该违约方主张本次交易的全部佣金。该协议还对房屋基本情况、居间义务、争议解决等作了约定。协议文后另载明:在签署《房地产买卖居间协议》时,甲、乙双方均已认真查阅了该协议的全部内容,且并丙方已对协议第六、七、九条及其他条款内容进行了明确的提示,并已分别按甲方和乙方的要求进行了详尽的解释和说明。

同日,被告(甲方)与叶钧(乙方)签订《房屋买卖合同》一份,合同对于房屋坐落、权属情况、价款、付款方式、税费负担、交易过户、违约责任、附属设施等进行了约定。

上述《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》首部载明的出售方为被告、朱某1、朱某2三人,落款处则均由被告代朱某1、朱某2签字确认。

被告另于同日签署《代签承诺书》一份,载明被告系涉案房屋产权人之一,其他共有人全权委托被告就涉案房屋代为签订居间及买卖合同,代为收取定金;被告承诺全体产权人关于涉案房屋的处分已达成一致意见,由此产生的法律责任由被告本人承担。

上述协议签订后,叶某向被告支付购房定金30,000元。

后因朱某1不同意出售房屋,被告与叶钧协商解除房屋买卖合同关系并于2016年8月4日签订《解除协议》一份,被告于当日返还叶钧定金30,000元并支付叶某赔偿款30,000元。

审理中,被告向本院提交叶某与原告签订的《佣金确认书》复印件一份,以证明原告确认就涉案房屋买卖交易叶钧应支付的佣金为16,000元。原告则质证认为,不认可确认书的真实性,原告与叶钧约定的佣金就是总房价的2%,原告公司留存的材料中没有看到这份佣金确认书。

以上事实,由房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、代签承诺书、上海市房地产权证、解除协议及当事人的陈述等证据予以证实,本案予以确认。

本院认为,原、被告签订的《房地产买卖居间协议》系双方当事人的真实意思表示,并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定,应属合法有效,双方均应按约履行自己的义务。

居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。本案中,原告作为被告与案外人房屋买卖的居间人,虽然已经促成买卖双方签订了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》,但是,原告作为专业的房地产中介机构,明知涉案房屋的产权人为三人,现仅被告一人在涉案居间协议和买卖合同上签字;即便被告签署了承诺书,也不能表明被告有权代理其他产权人出卖涉案房屋,原告在未核实被告的处分权限、在仅有被告在场且无其他产权人书面委托的情况下,仓促促成被告与买受人签订合同,使合同履行存在较大风险;同时,按照目前二手房买卖的一般操作流程,居间人的居间服务不但包含促成签约,而且包含协助过户、房屋交接等后续流程的完成,这些环节均需要居间方承担成本,故本院结合本案中原告提供的实际服务以及当事人的过错程度,酌定被告目前应承担的佣金数额为5,000元。

据此,依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款的规定,判决如下:

被告王某于本判决生效之日起十日内支付原告某(上海)房地产咨询有限公司佣金5,000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费600元,减半收取计300元,由原告某(上海)房地产咨询有限公司负担275元(已付),被告王洪英负担25元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员 洪 飞

二〇一七年五月三十一日

书记员 刘思钰

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