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法律规定土地转让如何避税

一、土地转让如何避税

对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或者作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税;

以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税;

公司以其开发建设完毕的不动产作价入股,投资到新设立的生产型企业××公司,与受让公司共担风险、共享利润的行为,既启动了生产项目,盘活了企业资产,又依法可以不予缴纳营业税、暂时免予缴纳土地增值税,在很大程度上减轻了企业税负。

二、土地转让注意事项

(一)转让合同的形式

国有土地使用权转让应当签订转让书面合同,明确双方的权利义务。土地使用权转让时,土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

(二)国有土地的权属调查和资信能力调查

1、转让合同签订之前,要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的,应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。

2、转让方也要认真审查受让方的资信能力,包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等,以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。

(三)转让价格评估事宜

在转让前,应该对土地转让价格进行评估。因为土地使用权转让价格明显低于市场价格的,市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时,市、县人民政府可以采取必要的措施。尤其是转让方为国有单位时,国有土地及相关资产须经法定估价机构估价,并经国土部门予以确认。

(四)国有土地使用权转让的担保

1、拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题,是受让方必须关注的重点。转让合同签订之前,必须去国土部门、房地产主管部门进行调查,核实有无抵押与被采取司法限制。

2、鉴于有无土地权属及相关争议不易调查,加之受让方的履约能力难以判断,应明确双方相互提供担保。

(五)有关税费

转让合同签订之时,双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询,并对税费负担问题进行明确。根据有关规定,税费的计算依据一般为土地成交价,若成交价格明显低于正常市场价的,则应以土地评估价作为计算依据。

(六)土地用途及相关用地条件的变更

1、国有土地转让往往涉及土地用途变更问题,划拨土地使用权转让尤为突出。土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。

2、转让前的土地大多是工业用地、办公用地等,转让后多为商业或住宅开发用地,不仅要经规划部门变更土地用途,补缴土地出让金,且须缴纳相关配套费用。有的虽不改变土地用途,却需改变出让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。

(七)土地使用权转让时地上建筑物、其他附着物所有权归属问题

1、地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人,享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

2、国有土地使用权转让的效力及于地上建筑物,无约定的,推定包含。国有出让土地未达到规定开发程度不得转让,划拨国有土地无地上建筑物不得转让。

3、土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让,应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,并依照规定办理过户登记。

(八)权属变更程序与支付转让价款问题

因国有土地使用权转让须经合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环节,有时还涉及抵押权解除等程序,故转让费的支付应采用分期付款方式。即根据转让程序设定付款期限与金额,体现相互制约与督促作用,以降低双方交易风险。

(九)国有土地使用权设定抵押后的转让问题

国有土地使用权设定抵押后,并非不能转让。可通过与抵押权人协商,以其他担保方式置换或以转让费支付借款的方式解除抵押等方式,实现转让目的。

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